ابزارهای نوین تأمین مالی ؛ تهدید یا فرصت

عناوین

ابزارهای نوین تأمین مالی؛ تهدید یا فرصت

مسکن کالاییست سرمایه ای یا مصرفی؟

ریشه تورم از کجا آب می‌خورد ؟

جواب این سؤال واضح اسـت، چرا كه تولیدكننده نقدینگی دولت است و این دولت است که قوانین را در اختیار دارد. پس هر زمان دولت می‌خواهد نقدینگی را افزایش می‌دهد و با توجه به اینكه میزان نقدینگی دولت تغییر می‌كند، ارزش پولی كه در اختیار مردم است نیز تغییر می‌كند.

بنابراین مردم برای اینكه ارزش پولی را كه در اختیار دارند حفظ كنند به سمت خرید مسكن می‌روند. این نشان می‌دهد كه دولت تولیدكننده، براساس قاعده تولیدكنندگی خود، نقدینگی را افزایش می‌دهد و این سیاست غلطی است كه فجایع اقتصادی را ایجاد می‌كند. پس دولت برای اینكه بتواند اقتصاد كشور را نجات دهد باید از تولیدكنندگی دست بردارد چرا كه این تولیدكنندگی فسادآور است. در عین حال دولت باید سعی كند نظارت و سیاست‌گذاری كند، زیرا نمی‌شود با یك دست نظارتی و دست دیگر بخش تولید، اقتصاد كشور را هدایت كند . نتیجه این نوع هدایت اقتصاد سبب می‌شود که دولت هیچ رقیبی را تحمل نكند.

مسکن کالای اساسی مورد نیاز هر خانواده است، نیازی که اگر تأمین نشود امنیت و آرامش را از خانواده‌ها خواهد گرفت.

محمد قاسم پور آقا ملکی

مدیر کنسرسیوم کالاکس

در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن ۴ تا ۵ درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود؛‌ در حالی که هم‌اکنون تعداد مسکن در ایران ۴ درصد کمتر از تعداد خانوار است.

در حال حاضر به ازای هر ۱۰۴ خانوار ۱۰۰ مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی‌۱۲۷ خانوار در مقابل ۱۰۰ مسکن بود. لذا با این‌که کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی‌انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایه‌ای به حالت مصرفی نرسیده است؛ زیرا الگوها تغییر کرده‌اند و با این‌که رشد جمعیت کاهش داشته، در بعد خانوار با افزایش قابل توجهی مواجه بودیم. به عنوان نمونه با هر طلاقی که رخ می‌دهد به تعداد خانوارها افزوده می‌شود.

از طرف دیگر با اعلام سهم ۳۳ درصدی مسکن از هزینه خانوارها در روزهای اخیر نیاز به تولید مسکن بیش از پیش احساس می‌شود. متأسفانه مسکن در کشور به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و این مسئله موجب هجوم سرمایه‌گذاران به این بازار شده است از این رو هر فردی که سرمایه‌ای را به دست می‌آورد در اولین گام اقدام به خرید مسکن جدیدی می‌کند، این در حالی است که مسکن باید از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل شود. قطعا سیاست‌ها باید به گونه‌ای باشد که سرمایه‌گذاران به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه تولید و ساخت مسکن ترغیب شوند و خرید مسکن جذابیت اقتصادی نداشته باشد، از این رو بهترین راهکار برای تحقق این مسئله تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه مسکن است.

به گفته بسیاری از کارشناسان مسکن، مسکن باید کالایی داغ باشد یعنی حبس سرمایه در آن صرفه نداشته باشد چون نیاز مصرفی آحاد مردم است. حدود ۳۵ درصد از سهم تورمی‌جامعه مربوط به مسکن است و افزایش قیمت مسکن روی سایر کالاها تأثیر افزایشی دارد. طبق بررسی‌های انجام شده در قیمت مسکن مشاهده شده حجم نقدینگی و سرمایه‌ای که عده‌ای از سرمایه‌گذاران و بانک‌ها در حوزه مسکن حبس کردند بیش از نقدینگی موجود کشور است. اگر فضای کسب و کار و بورس به شیوه درستی سازماندهی شود و مالیات برای مسکن در نظر گرفته و گوی مسکن، داغ شود، می‌توان سرمایه‌های مردم را از این گوی دور کرد و به سمت تولید برد که مشکلات بخش تولید حل شود.

صنعت ساختمان‌سازی باید رونق پیدا کند، منظور از سرمایه‌گذاری بیان شده و مخرب در حوزه مسکن، سفته‌بازی است نه تولید مسکن، اتفاقا ما در تولید مسکن نیاز به ارائه طرح‌های به‌روز از جمله باغ منزل در روستاها و ترویج سبک زندگی ایرانی اسلامی‌داریم. حدود ۴۷ درصد هزینه‌های غیر خوراکی خانوار مربوط به مسکن است و مردم به عنوان مصرف‌کننده و نیروی کار با آن درگیر هستند و حوزه مسکن باید یکی از اولویت‌های اصلی دولت باشد و سیاست‌گذاری‌ها اصلاح، و مسکن و زمین از کالای سرمایه‌ای خارج و مصرفی شود.

راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن چیست ؟!

راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن را باید مدیریت زمین دانست، در حال حاضر بین ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را زمین به خود اختصاص می‌دهد و ۳۰ تا ۴۰ درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود.

مدیریت زمین
هزینه ساخت

روش‌های تأمین مالی

ابزارهای بدهی اسلامی‌معمولاً اشاره به صکوک داشتند. صکوک یکی ابزارهای مالی مهم و موافق با شریعت اسلام است که این ابزارها منبع جایگزین سرمایه‌سازی را به خصوص برای شرکت‌ها در مقایسه با اوراق قرضه مرسوم فراهم می‌کنند. صکوک اوراق بهادار نوآورانه بدهی است که مشابه با اوراق قرضه مرسوم با توجه به گردش نقدینگی و ریسک می‌باشد. دهه گذشته ناظر افزایش بی‌سابقه‌ای برای صکوک به خصوص قبل از بحران مالی جهانی بود. طی سال‌های تازه گذشته، بازار صکوک گواهی بر تقریباً ۱۰%-۱۵% نرخ رشد بوده است تا به دارایی معوقه ۱۷۰ بیلیون دلاری آمریکا در پایان سه ماه سوم در سال ۲۰۱۱ برسد (گزارش صکوک جهانی ۲۰۱۱).

این بازار تقریباً در ۳/۱۴ درصد دارایی مالی اسلامی‌جهانی نقش دارد. ظهور بانکداری اسلامی‌و صنعت مالی در اقتصادهای مدرن، به خصوص در خلیج‌فارس و برخی از دولت‌های جنوب شرقی آسیا تلاشی را برای ساختن سیستم مالی شبه مستقل تحت سیستم غالب بازتاب می‌دهد. این ویژگی نیز آفرینش بازارهای سرمایه اسلامی‌را درون بازارهای مرسوم غالب مشخص نموده است. یک حقیقت بی‌چون و چرا درباره صکوک و اوراق قرضه تجربه‌شان در همان بازارها ولو اینکه با مقررات جداگانه‌ای موافق با شریعت می‌باشد. صرف‌نظر از مفاهیم اساسی شریعت که زمینه ساختارهای متفاوت صکوک را می‌سازند، اجرای قراردادها به طور کلی بعد از اوراق قرضه مرسوم الگوبرداری می‌شود. این مطلب مناقشه‌ها و افسانه‌های پیرامون تفاوت‌ها بین صکوک و اوراق قرضه مرسوم را از بین نمی‌برد. درحالی‌که میلر و دیگران صکوک و بازگشتی‌هایشان را باور دارند، اوراق قرضه مرسوم را به سخره می‌گیرند، کار و رای (۲۰۰۷) بیان می‌کنند که صکوک از اوراق قرضه متفاوت است به خصوص زمانی که فردی مزیت‌های متنوعی را در نظر می‌گیرد که ریسک فهرست دارایی را کاهش می‌دهند (گودلوسکی و همکاران، ۲۰۱۱). به علاوه، صکوک می‌تواند ابزاری کارا برای سرمایه‌گذاری باشد. رفتار قیمتی صکوک متفاوت از اوراق قرضۀ متعارف است، به همین دلیل اگر در یک سبد سرمایه‌گذاری قرار گیرد، هم به دلیل تنوع سازی و هم به دلیل رفتار قیمتی متفاوت، ریسک را کاهش می‌دهد. این موضوع مورد نظر همۀ سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. همچنین، اوراق صکوک وسیله‌ای مناسب و در دسترس برای هدایت نقدینگی سرگردان جامعه به سوی سرمایه‌گذاری مولد است (ذکریا و همکاران، ۲۰۱۲).

مسکن، زمین، سوداگری

متأسفانه باید گفت مشکلات تورمی‌مسکن صرفاً با ساخت خانه حل نمی‌شود. امروزه نیز مثل دهه‌های گذشته مسکن و زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین و پرسودترین کالاهای سرمایه‌ای شناخته می‌شوند. در اقتصادهای با بحران تورم، معمولاً افراد برای حفظ ارزش پول خود دست به خرید کالاهایی مثل ارز وطلا می‌زنند که به علت نوسانات قیمت، خرید و نگهداری آن‌ها در بلندمدت سودده است. اما این کار ممکن است برای عده‌ای به شغل یا سرمایه‌گذاری تبدیل شود که اگر فراگیر شود، در بازار زمین و مسکن سوداگری ایجاد می‌کند.

یکی از دلایل متعدد تغییر سیاست‌ها آن است که بحران بدهی در اوایل سال ۱۹۸۰ منجر به کاهش میزان کل سرمایه‌های استقراضی در دسترس کشورهای در حال توسعه شده بود و برای برخی از کشورهای در حال توسعه به شدت بدهکار، منجر به کمبود مطلق سرمایه‌های استقراضی جدید گردید .

ابزاری نوین برای تأمین مالی

پس از جنگ جهانی دوم با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانک‌ها ومؤسسه‌های مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی برای وام مسکن رو به رو شدند. از این رو کوشش فراوانی صورت گرفت تا منابع مالی بیشتری جذب شده واز این راه، تسهیلات بیشتری نیز اعطا شود. در آن زمان تأمین مالی این وام‌ها عمدتاً از محل سپرده‌ها بود. بنابراین منابع تأمین مالی بانک‌ها به همین مورد محدود می‌شد. از این رو بانک‌ها (به ویژه بانک‌های آمریکایی) جهت تأمین مالی به بازار سرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تأمین مالی استفاده کردند. اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی یکی از مهم‌ترین این ابزارها بود (مارتلینی و همکاران، ۲۰۰۳). اوراق مشارکت رهنی اوراق مشارکتی است که به منظور مشارکت در خرید تسهیلات رهنی به وسیله ناشر منتشر می‌شود. تسهیلات رهنی نیز عبارت است از تسهیلات بانکی مبتنی بر دارایی دینی با سررسید بیش از یک سال که به منظور خرید زمین وساختمان اعطا شده است (سازمان بورس واوراق بهادار، ۱۳۸۷).

اوراق مشارکت رهنی در حقیقت اوراق مشارکتی است که به منظور مشارکت در خرید تسهیلات رهنی به وسیله ناشر منتشر می‌شود. ناشر (واسط) هر شخص حقوقی است که اوراق مشارکت رهنی را به نام خود منتشر می‌کند. در این نوع از اوراق مشارکت، ناشر به طور معمول شرکت سرمایه‌گذاری است. بانک‌ها، لیزینگ‌ها ومؤسسه‌های مالی و اعتباری غیر بانکی تحت نظارت بانک مرکزی که تسهیلاتی را در قالب عقد فروش اقساطی واگذار کرده‌اند می‌توانند از این روش جهت تأمین مالی خود استفاده کنند. به اشخاص حقوقی که از این راه به تأمین مالی اقدام کنند در اصطلاح بانی گفته می‌شود. فرایند عملیاتی انتشار این اوراق به گونه‌ای است که ابتدا ناشر (شرکت سرمایه‌گذاری) به جمع‌آوری وجوه نقد از مردم اقدام کرده واز طرف آنان خرید دین را انجام می‌دهد. با فروش اوراق رابطه وکیل و موکل بین ناشر و خریدار اوراق محقق می‌شود.

جالب است بدانید تورم مسکن از سال ۹۵ تا امروز تقریباً دو برابر تورم باقی اجناس بوده است. با این اوصاف اولاً یک‌سری تقاضای اضافی وارد بازار می‌شود وعرضه‌ لازم به تقاضاهای ضروری نمی‌رسد و در ثانی اساساً سودی هم برای افرادی که زمین یا مسکن را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگهداری می‌کنند ندارد که این دارایی‌های خود را به بازار عرضه کنند. ناظر به زمین می‌توان گفت وقتی فرد از نگهداری طولانی مدت آن و فروش‌اش بعد از اینکه گران‌تر شده بدون هیچ هزینه‌ای سود می‌کند دلیلی ندارد آن را وارد بازار ساختمان و مسکن کند و ناظر به مسکن هم امروز چیزی در حدود ۲/۵ میلیون مسکن خالی از سکنه در کشور موجود است. مسکن‌هایی که احتمالاً بخشی از آن ساختمان‌های نوسازی است که نگهداری از آن‌ها به‌صرفه‌تر از اجاره‌ آن است زیرا هزینه‌ اجاره‌بها و یا فروش ساختمان نوساز بیشتر است. برای حل این مشکل معمولاً چند راه وجود دارد مثلاً بالابردن نرخ بهره‌ بانکی یا استفاده از ابزارهای مالیاتی مثل مالیات بر عایدی سرمایه. این مالیات به سود ناشی از انتقال اموال غیرمولد اعمال می‌شود و نهایتاً هدف آن جلوگیری از سوداگری در بازارهایی مثل مسکن، ارز و طلاست که این روزها بیش از پیش نیاز آن مخصوصاً در بازار مسکن حس می‌شود. این کار باعث می‌شود دیگر نگهداری این کالاها صرفه‌ای نداشته باشد وافراد آن را در بازار عرضه کنند و نهایتاً این عرضه می‌تواند بخشی از تقاضای مصرفی بازار را تامین کند.

اما مشکل همیشگی و اصلی پیش روی اقتصاد نفتی ما کسری بودجه است. کسری بودجه‌ای که دولت را برای تأمین اعتبار ساخت مسکن نیازمند استقراض از بانک‌ها می‌کند که خروجی‌اش بالا رفتن نقدینگی و افزایش تورم خواهد بود. هرچند دولت برنامه جدی‌ای برای کاهش هرچه بیشتر این نقدینگی در فرآیند تأمین اعتبار خود دارد اما با وجود این آثار تورمی‌پیش‌بینی می‌شود.

اما اگر بخواهیم می‌توانیم به جای آنکه چند دهه صبر کنیم تا مردم خانه‌دار شوند، می‌شود مانند آنچه در دهه‌ گذشته آغاز شده، با حرکت به سمت افزایش تولید، البته با رویکرد ساخت صنعتی مسکن در قالب پلتفرم‌های ساختمانی ( ساختمان‌های مولد و پایدار ) و استفاده از ظرفیت برنامه ریزی کلان و تولید انبوه به سمت انقلاب صنعتی پنجم حرکت نموده و شاهد بیشتر شدن روز افزون عدالت اجتماعی و توسعه پایدار و انسان محور باشیم. به‌هرحال برآوردها حاکی از بعضا سهم ۷۰ درصدی مسکن در سبد برخی خانوارها در کلانشهرها است. این خود می‌تواند مرهمی‌بر زخم سال‌ها اجاره‌نشینی و تحمل فشار اقتصادی دهک‌های پایین جامعه باشد و تا چند دهه باعث حفظ بخش زیادی از درآمد خانوار شود و نیاز کشور را نیز برطرف کند. تأمین مسکن نیز از مواردی‌ست که در قانون اساسی به طور مصداقی ذکر شده و می‌تواند مجرای ظهور عدالت اجتماعی در نظام اسلامی‌باشد و وظیفه‌ حداقلی آن است. طبعاً تأمین مالی صحیح که آثار تورمی‌نداشته باشد یا کمترین آثار تورمی‌ممکن را داشته باشد باید مورد توجه باشد اما اصل این تصمیم همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد بدیهی و لازم است.

محتواک | mohtavak.ir

محتواک | آژانس دیجیتال مارکتینگ محتواکآژانس دیجیتال مارکتینگ محتواک

ساخت و ساز صنعتی و معماری سبز

تحول دیجیتال در صنعت ساخت و ساز

الزامات افزایش ضریب نفوذ صنعتی‌سازی ساختمان

پادکست نوروز ۱۴۰۴ ( دکتر اشتری )

پادکست نوروز ۱۴۰۴ ( دکتر آل رسول )

پادکست نوروز ۱۴۰۴ ( دکتر قرائتی )

پادکست نوروز ۱۴۰۴ ( دکتر معنوی )

پادکست نوروز ۱۴۰۴ ( دکتر مقدس زاده )

تحول دیجیتال در صنعت ساخت و ساز

تأمین مالی و ارائه تسهیلات اعتباری در صنعت ساختمان

ابزارهای نوین تأمین مالی ؛ تهدید یا فرصت

الزامات افزایش ضریب نفوذ صنعتی‌سازی ساختمان

ساخت و ساز صنعتی و معماری سبز

برچسب ها

محتواک | آژانس دیجیتال مارکتینگ محتواک آژانس دیجیتال مارکتینگ محتواک